Vendre sur plan : avantages et inconvénients du contrat VEFA

Le contrat VEFA, abréviation de Vente en l'état futur d'achèvement, est un outil juridique qui permet d'acquérir un bien immobilier neuf avant même sa construction. Ce mode d'acquisition s'est considérablement développé ces dernières années, séduisant un nombre croissant d'acheteurs. En effet, la vente sur plan offre des avantages non négligeables, comme un prix souvent plus attractif que celui du marché pour un bien neuf. Cependant, il est important de souligner que ce type de contrat comporte aussi des risques et des inconvénients qu'il est crucial de connaître avant de s'engager.

Avantages du contrat VEFA

Le contrat VEFA présente plusieurs avantages pour l'acheteur et le vendeur, ouvrant des perspectives intéressantes pour le marché immobilier.

Avantages pour l'acheteur

• Prix attractif : La vente sur plan permet souvent de bénéficier d'un prix plus avantageux que celui du marché pour un bien neuf. Prenons l'exemple du projet immobilier "Le Clos des Oliviers" à Marseille, où un appartement de 3 pièces sur plan était proposé à 3 200 € le m² en 2022, tandis qu'un appartement neuf comparable dans le même quartier se négociait à 3 500 € le m².
• Personnalisation : Le contrat VEFA offre à l'acheteur la possibilité de personnaliser son bien en fonction de ses goûts et de ses besoins. Le choix des finitions et des options, comme le type de carrelage, les couleurs des murs, les équipements de cuisine, est souvent proposé à l'acheteur dans un cahier des charges précis. Ce niveau de personnalisation est rarement possible pour un logement neuf déjà construit.
• Sécurité financière : Le paiement du bien se fait de manière échelonnée, en fonction de l'avancement des travaux. L'acheteur ne paie que les tranches correspondant aux travaux effectivement réalisés. Cette méthode est encadré par le régime des ventes en l'état futur d'achèvement, qui protège financièrement l'acheteur en cas de problèmes liés à la construction.
• Garantie décennale : Le promoteur est tenu par la loi de garantir le bien pendant 10 ans contre les vices cachés et les malfaçons. Cette garantie protège l'acheteur contre des problèmes de construction qui pourraient survenir après la livraison du logement, lui offrant une certaine tranquillité d'esprit.
• Frais réduits : Les frais de notaire sont moins élevés pour un bien neuf sur plan que pour un bien existant. En effet, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du terrain et non sur la valeur totale du bien construit. Par exemple, pour un appartement neuf sur plan de 100 000 €, les frais de notaire peuvent s'élever à environ 3 500 €, tandis que pour un appartement existant de valeur similaire, les frais de notaire pourraient atteindre 7 000 €.
• Gain de temps : La vente sur plan permet de gagner du temps précieux. L'acheteur n'a pas à perdre du temps à chercher un bien existant, à le visiter, à négocier le prix ou à réaliser des travaux de rénovation. Il peut ainsi profiter de son temps libre et se concentrer sur d'autres aspects importants de sa vie.
• Écologie : L'investissement dans un bien neuf permet souvent d'accéder à un logement plus performant énergétiquement, contribuant ainsi à la réduction de l'empreinte carbone. Un appartement neuf sur plan peut être construit selon les dernières normes environnementales, avec une isolation performante, des systèmes de chauffage et de ventilation plus efficients et l'utilisation de matériaux écologiques.

Avantages pour le vendeur

• Financement : La vente sur plan permet au promoteur d'accéder à des fonds importants pour financer la construction du projet immobilier. La vente anticipée des logements permet de couvrir les coûts de construction et de garantir la viabilité du projet.
• Sécurité juridique : La vente est garantie et le paiement est sécurisé. Le promoteur est certain de recevoir le prix de vente, même en cas de difficultés financières de l'acheteur. Le contrat VEFA garantit également que l'acheteur respectera ses obligations contractuelles.
• Commercialisation : La vente en avance permet au promoteur de mieux gérer sa trésorerie et d'assurer la rentabilité du projet immobilier. Le promoteur peut ainsi anticiper la demande et adapter son offre en fonction des besoins du marché.
• Développement du marché : La vente sur plan permet de proposer des logements neufs répondant aux besoins actuels et futurs. Le promoteur peut ainsi contribuer au développement du marché immobilier et à la satisfaction des besoins de la population. Le développement du marché immobilier neuf contribue également à la création d'emplois et à la croissance économique.

Inconvénients du contrat VEFA

Malgré ses avantages, le contrat VEFA comporte aussi des inconvénients qu'il est important de prendre en compte avant de s'engager dans un projet immobilier sur plan. Il est essentiel de bien analyser les risques potentiels et de se protéger en amont.

Inconvénients pour l'acheteur

• Risques liés au promoteur : L'acheteur prend le risque de la faillite du promoteur ou de retards de livraison. Il est donc important de bien choisir son promoteur et de vérifier ses références, son bilan financier, son historique de réalisation de projets, et sa solidité financière. Pour minimiser ces risques, il est conseillé de privilégier des promoteurs reconnus et expérimentés, avec un solide historique de réussite et des projets bien planifiés.
• Difficulté de financement : Les banques peuvent être plus strictes pour l'octroi de prêts pour les biens en VEFA. Les conditions d'accès au crédit peuvent être plus difficiles à remplir et les taux d'intérêt peuvent être plus élevés. Il est important de bien se renseigner sur les conditions de prêt auprès de plusieurs banques et de comparer leurs offres.
• Absence de visite : L'acheteur ne peut pas visiter le logement avant sa construction. Il doit se fier aux plans et aux maquettes présentés par le promoteur. Il existe un risque de divergence entre le rendu final et les attentes de l'acheteur. Il est important de demander des plans détaillés, des photos d'illustration et des visites de chantiers pour se faire une idée plus précise du logement.
• Incertitudes liées au plan : Le plan initial peut être modifié pendant la construction, ce qui peut ne pas correspondre aux attentes de l'acheteur. Des modifications peuvent être apportées au plan, notamment en cas de problèmes techniques, de contraintes administratives ou de changement de réglementation. Il est important de demander au promoteur des clauses de garantie pour les modifications de plans et de s'assurer que les modifications sont conformes à ses attentes.
• Frais annexes : Des frais annexes peuvent s'ajouter au prix de vente, comme les frais de garantie, de caution, etc. Il est important de bien analyser tous les frais liés à l'acquisition du bien et de les comparer avec les offres de différents promoteurs.
• Défaut d'adaptation : Il peut être difficile d'adapter le logement à des besoins futurs non anticipés. Par exemple, si l'acheteur souhaite agrandir son logement ou modifier sa configuration, cela peut se révéler difficile et coûteux après la construction. Il est important de bien réfléchir à ses besoins futurs et de choisir un logement qui correspond à ses attentes à long terme.
• Surcoût : Des modifications souhaitées par l'acheteur après la signature du contrat peuvent engendrer des surcoûts. Il est important de bien définir les options et les finitions dès le départ et de ne pas hésiter à négocier avec le promoteur.

Inconvénients pour le vendeur

• Contraintes juridiques : Le promoteur doit respecter les obligations et les délais contractuels. Tout retard ou non-conformité peut engendrer des litiges avec les acheteurs. Il est donc important de bien planifier son projet immobilier et de respecter les délais contractuels pour éviter des litiges et des pénalités.
• Risques de contentieux : Le promoteur peut être confronté à des litiges avec les acheteurs en cas de non-respect du contrat. Des conflits peuvent survenir en cas de malfaçons, de retards de livraison ou de modifications du plan initial. Il est important de mettre en place des systèmes de contrôle qualité et de communication avec les acheteurs pour éviter les litiges et garantir la satisfaction des clients.
• Défaut de vente : Le promoteur peut être confronté à des difficultés de vente si les prix ne sont pas attractifs ou si la demande est faible. Il peut alors être contraint de revoir son offre ou d'accepter des prix plus bas. Il est important de réaliser des études de marché approfondies pour déterminer les prix les plus attractifs et d'adapter son offre en fonction des besoins du marché.

Le contrat VEFA offre un cadre juridique solide pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf sur plan. Il est important de bien se renseigner sur ses avantages et ses inconvénients, de comparer les offres de différents promoteurs et de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier pour prendre une décision éclairée.